Kalkulationsunterschiede zwischen Lieschen und Klaus Müller beim Elektromarkt im My-Center

      Kalkulationsunterschiede zwischen Lieschen und Klaus Müller beim Elektromarkt im My-Center

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      Ich mach' mir die Welt - widdewidde wie sie mir gefällt
      Pippi Langstrumpf
      oder wie die Politik in Plettenberg kalkuliert.

      Die Hausfrauenkalkulationen von Maggie Thatcher und anderen sind legendär.
      An Hand dieser Überlegungen kalkuliert Lieschen Müller einen Elektromarkt im Einkaufscenter.
      Fazit, das rechnet sich in P'berg nicht.

      Der Zusammenhang Investitionen und Mietpreisen
      Als Beispiel werden 15 Millionen Euro für das My-Center investiert. Das bedeutet in Niedrigzinszeiten bei einem (zu) niedrig angesetzen Zins von 2 % plus sechs Mio. eine Gesamtsumme von 21 Mio.
      Wenn die 21 Mio über 15 Jahre mit 4.900 qm Geschäftsfläche amortisiert sein sollen (aber keine Bank gibt derzeit 2 % fix über 15 Jahre) würde dazu ein Mietzins von ca. 24 Euro/qm notwendig.

      Die einfache Rechnung:
      21 Millionen (Investition plus Zinsen)
      Dividiert durch 15 Jahre = 1.400.000 pro Jahr
      Dividiert durch 12 Monate = 116.666 pro Monat
      Dividiert durch 4.900 qm = 23,80 der qm pro Monat
      Dabei wurde noch nicht mit Zinseszins oder den notwendigen Gewinnen, Grundsteuer, Gewerbesteuer oder Unterhaltungskosten kalkuliert, vom Risiko von Planungs-, Personal- und Notarkosten ganz zu schweigen. Würde man das einbeziehen, kommt man locker auf 28 Euro pro qm.

      Plettenberger Mietspiegel
      Wer soll das in Plettenberg bei einem Mietvertrag über 15 Jahre egal in welchem Warenbereich erwirtschaften?
      In Plettenberg sind Ladenmieten jenseits von 11 bis 12 Euro/qm eher die Ausnahme als die Regel.

      Beispiel Elektromarkt im My-Center
      Nehmen wir mal den projektierten Elektromarkt von ca. 700 qm im My-Center.
      Also 24 Euro qm X 700 qm = 16.800 Euro Miete pro Monat
      16.800 X 12 Monate = 201.600 Euro Miete pro Jahr
      Macht man die Rechnung mit den eigentlich realistischen 28 €/qm (siehe oben)
      Dann ergeben 28 Euro/qm X 700 qm = 19.600 Euro Miete pro Monat
      19.600 X 12 Monate = 235.000 Euro Jahresmiete

      Im Dreieck Hohe-, Ludwig-, Brückenstraße in Köln würde daraus ein Schuh werden bzw. da geht auch noch mehr pro qm. Aber in Plettenberg ist das ein geschäftliches Selbstmordkommando, insbesondere ohne Austiegsklausel nach zwei Jahren.

      Wie viel Waschmaschinen und Fernseher müssen dafür pro Jahr verkauft werden?
      Wenn man im Handel mit weißer (Waschmaschinen usw.) und schwarzer (Fernseher, Multimedia, Computer) Ware heute noch mit einer Gewinnspanne von max. 30 % kalkuliert und den Mietptreis zwecks Kostenplanung mit dem Faktor 6.5 (Einkauf, Lager- und Sortimentshaltung, Personal, Steuern, Versicherung, Verwaltung allgemeine Kosten, Service u.v.a.m.) multipliziert (das ist eigentlich unseriös, weil faktoriell zu knapp kalkuliert), dann kommt man auf einen notwendigen Umsatz von mind. 1.5 Mio Umsatzpflicht pro Jahr.
      Dazu müssten dann pro Jahr 7.600 Artikel mit einem Verkaufpreis von mindestens 600 Euro über die Ladentheke gehen und das 15 Jahre lang. Das würde bedeuten mindestens 115.000 Kunden müssten in 15 Jahren mindestens eine Waschmaschiene oder einen Fernseher für mindestens 600 Euro kaufen. Also alle Plettenberger von der Wiege bis zur Bahre vom Säugling bis zum Greis müssten alle dreieinhalb Jahre eine neue Waschmaschine oder einen Glotze für mind. 600 Euro anschaffen. Wer braucht so viele Waschmaschinen und Fernseher?

      Notwendige Verkäufe pro Tag
      Oder pro Tag müssten in dem Laden zehn Fernseher und zehn Waschmaschinen zu 600 Euro über die Theke. Man kann eine entsprechende Mischkalkulation ergänzt um Toaster, ipads und ipods, Computer, Drucker, elektrische Zahnbüsrten und Staubsauger machen. So viel hirnverbrannten Toast und gedruckten Käse braucht das ganze Sauerland nicht.

      Fazit
      Deshalb wird sich für das My-Center auch kein (Anker-)Mieter finden. Kein Elektrohändler wird einen Mietvertrag von 15 Jahren zu diesen Konditionen unterschreiben, es sei denn, er wolle wirtschaftlichen Selbstmord in einer Hochrisikovariante begehen. Ohne bedingungsfreie Ausstiegsklausel nach zwei, drei Jahren läuft nix. Aber bei Mietverträgen ohne 15 Jahre läuft nix bei den Banken. Es sei denn, die Stadt Plettenberg würde in der einen oder anderen Form die möglichen Mietausfälle vertraglich zusichern. Aus eben solchen Gründe werden die entsprechenden Verträge unter dem Vorwand Investorschutz dem Bürger/Steuerzahler nicht zur Einsicht freigegeben, der ja bekanntermaßen zum Schluss die Zeche zahlen muss.
      Ach, würde sich doch Bm Müller und die anderen Parteivorsitzenden ein Beispiel an den einfachen Rechenkünsten seiner Namensvetterin Lieschen nehmen.
      Würde Klaus Müller (und die Sepa) wie seine Namensvetterin Lieschen Müller kalkulieren, dann kämen sie durch eigene Rechenkrauf auf den Unsinn des My-Centers, aber mit dem geld der Steuerzahler im Rücken kann man natürlich viel großzügigere Kalkulationen ausbrüten, die sich (abgesehen von der Bürgerlast) als Milchmädchenrechnungen erweisen werden.

      Aber die Einpendler und Schnäppchenjäger
      Ach, ich vergaß natürlich noch die ganzen Einpendler, die täglich nach Plettenberg kommen, von denen jeder pro Jahr mindestens einen Fernseher und eine Waschmaschine einpackt und vom My-Center durch die Täler und über die Berge in seine Heimatgemeinde abschleppt, z.B. nach Werdohl, Attendorn, Finnentrop; Meinerzhagen usw. usw.
      Und unsere Mitbürger mit Migrationshintergrund werden natürlich die Fernseher, Waschmaschinen, Multimediaanlagen und Computer palettenweise in ihre Heimatgemeinden exportieren. Denn regionalweit werden diese Konsumgüter ausschließlich in Plettenberg angeboten, alle Nachbargemeinden sind da noch weiter hinterm Berg. Haben die überhaupt schon Strom?